4 ประเภทอสังหาฯ ที่ดูเหมือนคุ้ม แต่ยิ่งซื้อยิ่งขาดทุน กูรูเตือนข้อ 3 อันตรายสุด

06/11/2025 (06:00 น.)

อสังหาฯ 4 ประเภท ที่คิดว่าคุ้ม แต่ยิ่งซื้อยิ่งขาดทุน! ผู้เชี่ยวชาญเตือน ข้อ 3 “สวยหลอกตา อันตรายจริง”

ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว หลายคนอาจเข้าใจว่า “ราคาตกถึงจุดต่ำสุดแล้ว ถึงเวลาซื้อได้” แต่ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่า การลงทุนในบ้านหรือคอนโดไม่ใช่เรื่องของ “ใครมือไวกว่า” อีกต่อไป แต่คือ “ใครมีสติพอจะหลีกเลี่ยงกับดักได้ทัน” เพราะแค่ตัดสินใจพลาดเพียงครั้งเดียว อาจติดดอยนานนับสิบปี โดยเฉพาะอสังหาฯ 4 ประเภทต่อไปนี้ ที่แม้ดูน่าซื้อ แต่จริง ๆ แล้วคือหลุมพรางขาดทุนแน่นอน

1. โครงการชานเมืองที่ขายฝัน “อนาคตสดใส”

คำโปรยอย่าง “ใกล้รถไฟฟ้า อยู่ติดห้าง มีสวนสาธารณะขนาดใหญ่” ฟังดูดี แต่ในความเป็นจริง หลายโครงการยังอยู่ในพื้นที่ห่างไกล เมืองยังไม่ขยายถึง โครงสร้างพื้นฐานไม่พร้อม ไม่มีซูเปอร์มาร์เก็ต โรงเรียน หรือแม้แต่เส้นทางรถโดยสารสาธารณะ

แม้ราคาจะดูถูก แต่ค่าใช้จ่ายแฝง เช่น เวลาเดินทาง น้ำมัน และความลำบากในชีวิตประจำวัน กลับเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ อีกทั้งบ้านเหล่านี้มักมีประชากรเบาบาง ทำให้สภาพคล่องต่ำ ขายต่อยาก และหาก “โครงการในอนาคต” ไม่เกิดขึ้นจริง บ้านที่คิดว่าเป็นการลงทุนอาจกลายเป็นภาระระยะยาว

2. คอนโดฯ สูงระฟ้าที่มีความหนาแน่นสูง – หรูในภาพ แต่ทุกข์ตอนอยู่จริง

คอนโดสูง 30–40 ชั้นในพื้นที่จำกัดกำลังผุดขึ้นทั่วเมือง ภายนอกดูหรูหรา แต่ภายในกลับอึดอัด: ต้องรอลิฟต์นานเหมือนรถติด เสียงรบกวนไม่หยุด และความเป็นส่วนตัวแทบไม่มี แถมค่าส่วนกลางและค่าซ่อมบำรุงสูงลิ่ว

อยู่ชั้นสูงแม้มองวิวได้กว้าง แต่ลมแรง หนาวจัดในฤดูหนาว และหากเกิดปัญหาลิฟต์หรือไฟดับ การขึ้นลงกลายเป็นฝันร้าย พื้นที่ใช้สอยจริงก็มักน้อยกว่าที่โฆษณา เช่น ซื้อ 120 ตร.ม. แต่อยู่อาศัยได้จริงเพียง 90 ตร.ม. ทำให้มูลค่ารีเซลลดลงและขายยากขึ้นทุกปี

3. คอนโด “พร้อมอยู่” – ความสะดวกชั่วคราวที่สร้างปัญหาตลอดไป

คำว่า “พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที” ฟังดูน่าดึงดูด แต่แท้จริงอาจเป็นกับดักทางการตลาด ห้องตัวอย่างตกแต่งหรูหรา แสงสวย เฟอร์นิเจอร์พรีเมียม แต่เมื่อรับบ้านจริงกลับพบว่าสีหลุดร่อน พื้นบวม และท่อน้ำรั่วซึม

ราคาที่รวมค่าตกแต่งไว้แล้ว หมายความว่าคุณจ่ายเงินล่วงหน้าสำหรับคุณภาพที่ตรวจสอบไม่ได้ และเมื่ออยากปรับเปลี่ยนดีไซน์หรือวัสดุ ก็ทำได้ยากเพราะทุกอย่าง “ถูกปิดงาน” ไปแล้ว อีกไม่กี่ปีเมื่อของเสื่อมสภาพ ค่าซ่อมอาจพุ่งจนเท่ากับซื้อคอนโดเปล่าหลังใหม่

ผู้ซื้อรายหนึ่งเคยเล่าว่า “ตอนแรกคิดว่าประหยัดเวลา สุดท้ายต้องเสียทั้งเงินและแรง สิ่งที่เรียกว่า "ครบพร้อม" จริง ๆ แล้วเป็นแค่เปลือกสวยเท่านั้น”

4. บ้านใกล้โรงเรียนชื่อดัง – เสี่ยงสูงเมื่อกฎเขตเปลี่ยน

พ่อแม่จำนวนมากยอมกู้เงินเพื่อซื้อบ้านในเขตโรงเรียนชื่อดัง หวังให้ลูกได้เข้าเรียน แต่กฎระเบียบการแบ่งเขตโรงเรียนในญี่ปุ่นและหลายประเทศเริ่มเข้มงวดขึ้น การมีบ้านใกล้โรงเรียนไม่ได้หมายความว่าลูกจะได้สิทธิ์เข้าเรียนเสมอไป

มีหลายกรณีที่ผู้ซื้อเพิ่งรู้ภายหลังว่า โรงเรียนเปลี่ยนเขตรับสมัคร หรือกฎใหม่ไม่อนุญาตให้ใช้สิทธิ์ตามที่โครงการโฆษณาไว้ บ้านในย่านนี้มักเก่า ราคาเกินจริง และเมื่อขาดสถานะ “บ้านใกล้โรงเรียนดัง” มูลค่าก็ร่วงทันที

ซื้อบ้านอย่างมีสติ คือกำไรที่แท้จริง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคนี้ไม่ใช่ใครซื้อมาก่อนคนนั้นรวย แต่คือใครมองเห็นความจริงได้ชัดกว่า ผู้ซื้อที่มีวิจารณญาณจะไม่หลงกับคำโฆษณา แต่จะดูจากข้อเท็จจริงว่า โครงสร้างพื้นฐานมีจริงหรือไม่ มีคนอยู่อาศัยแล้วหรือยัง และค่าดูแลระยะยาวเป็นอย่างไร

อสังหาฯ ไม่ใช่ตั๋วรวยลัด แต่เป็นการทดสอบวิสัยทัศน์และความสามารถในการจัดการความเสี่ยง จำไว้ว่า บางบ้านอาจดูราคาถูก แต่ต้นทุนที่แท้จริงแพงเกินกว่าที่คิด